Acheter un lot en copropriété aux enchères
En bref : Acheter un appartement aux enchères, c'est aussi entrer dans une copropriété. Les charges impayées de l'ancien propriétaire sont en principe réglées sur le prix de vente et ne sont pas réclamées à l'acheteur, mais celui-ci paie les charges à partir de son acquisition et sa part des travaux votés ; il faut donc lire les procès-verbaux d'assemblée générale et le montant des charges avant d'enchérir.
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide résume les règles habituelles à la date du 26/10/2026. Elles peuvent changer et chaque vente a ses propres conditions : vérifiez toujours l'annonce d'origine et faites-vous conseiller par un avocat ou un notaire avant d'enchérir. En savoir plus
Une grande partie des ventes judiciaires concerne des appartements, et une partie d'entre elles est poursuivie par le syndicat des copropriétaires lui-même, faute de paiement des charges. Quelques vérifications évitent les mauvaises surprises.
Les charges impayées du vendeur
Le syndicat des copropriétaires est un créancier privilégié : les charges impayées de l'ancien propriétaire sont en principe payées sur le prix de vente, lors de la distribution du prix entre créanciers. Elles ne sont pas réclamées à l'adjudicataire, qui ne doit les charges qu'à partir de son entrée dans la copropriété. Faites confirmer par votre avocat la date exacte à partir de laquelle elles vous incombent, et les clauses particulières du cahier des conditions de vente.
Les travaux votés
Les travaux votés en assemblée générale avant la vente peuvent être appelés après, et c'est alors l'acheteur qui paie les appels de fonds. Un ravalement ou une toiture votés peuvent représenter plusieurs milliers d'euros.
Les documents à demander
- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division (le lot exact, les parties privatives, les tantièmes) ;
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales : travaux votés, procédures en cours, difficultés de la copropriété ;
- le montant des charges courantes et le budget prévisionnel ;
- le carnet d'entretien et, s'il existe, le diagnostic technique global ou le plan pluriannuel de travaux ;
- la situation financière du syndicat : une copropriété avec beaucoup d'impayés peut être en difficulté.
Ces pièces ne sont pas toujours jointes au cahier des conditions de vente. L'avocat poursuivant ou le syndic peuvent parfois les communiquer ; à défaut, intégrez l'incertitude dans votre enchère maximale.
Ce qu'il faut chiffrer avant d'enchérir
Prix visé, frais d'adjudication (calculateur de frais), travaux du lot, quote-part des travaux votés, charges annuelles et taxe foncière : c'est ce total qu'il faut comparer au prix du marché (repère DVF de la fiche).
Information générale, pas un conseil juridique. Les règles de répartition des charges et de distribution du prix peuvent dépendre de la vente : interrogez votre avocat.
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