Acheter un bien aux enchères judiciaires

En bref : Pour acheter un bien vendu à la barre du tribunal judiciaire, il faut passer par un avocat inscrit au barreau de ce tribunal, consigner en général 10 % de la mise à prix (au moins 3 000 €) et avoir son financement prêt, car il n'y a pas de condition suspensive de prêt. Après l'audience, une surenchère d'au moins 10 % reste possible pendant dix jours, et les frais s'élèvent souvent à 10 à 15 % du prix.

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide résume les règles habituelles à la date du 26/10/2026. Elles peuvent changer et chaque vente a ses propres conditions : vérifiez toujours l'annonce d'origine et faites-vous conseiller par un avocat ou un notaire avant d'enchérir. En savoir plus

Une vente judiciaire a lieu quand un tribunal ordonne la vente d'un bien : saisie immobilière à la demande d'un créancier, licitation entre héritiers ou copropriétaires, liquidation d'une entreprise. Le bien est vendu aux enchères publiques, à l'audience du juge de l'exécution du tribunal judiciaire. Ce guide décrit le déroulement habituel ; l'avocat que vous choisirez reste la personne à interroger pour une vente précise.

Avant l'audience

Lire le cahier des conditions de vente. Il est rédigé par l'avocat qui poursuit la vente et déposé au greffe du tribunal. Il décrit le bien, son occupation, les diagnostics, les servitudes et les conditions de paiement. On peut le consulter au greffe ou au cabinet de l'avocat poursuivant, dont le nom figure sur l'annonce.

Visiter. Une ou deux visites sont en général organisées par un commissaire de justice quelques semaines avant l'audience, à des dates fixes indiquées sur l'annonce. Il n'y a souvent pas d'autre occasion de voir le bien.

Préparer le financement. Il n'y a pas de condition suspensive de prêt : si vous êtes déclaré adjudicataire, la vente est ferme. Le financement doit donc être acquis avant l'audience, avec une marge pour les frais.

Choisir un avocat. Les enchères se portent uniquement par l'intermédiaire d'un avocat inscrit au barreau du tribunal où a lieu la vente. Vous lui donnez un mandat écrit avec le montant maximum que vous acceptez d'enchérir.

Consigner. L'avocat demande avant l'audience un chèque de banque ou une caution bancaire irrévocable de 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €. Il est rendu si vous n'emportez pas la vente.

Le jour de l'audience

L'audience est publique. Le juge annonce la mise à prix, puis les avocats portent les enchères. Une enchère l'emporte quand aucune autre ne la couvre pendant 90 secondes, décomptées sur un chronomètre visible de la salle. Si personne n'enchérit, le bien peut être adjugé au créancier poursuivant à la mise à prix, ou remis en vente avec une mise à prix plus basse si le juge l'a prévu.

Après l'audience

La surenchère. Pendant les dix jours qui suivent l'audience, toute personne peut, par l'intermédiaire d'un avocat, faire une surenchère d'au moins 10 % du prix d'adjudication. Le bien est alors remis aux enchères à une nouvelle audience, avec ce prix comme mise à prix. Sans surenchère, l'adjudication devient définitive.

Le paiement. Le prix doit être versé dans les deux mois de l'adjudication définitive, sinon des intérêts au taux légal s'ajoutent. Un adjudicataire qui ne paie pas s'expose à une nouvelle vente du bien (la réitération des enchères) et doit payer la différence si le bien est revendu moins cher.

Les frais. En plus du prix, l'adjudicataire paie les frais de la procédure de vente (fixés par le tribunal et annoncés avant l'audience), les honoraires et émoluments de son avocat, et les droits d'enregistrement (environ 6,3 % du prix dans la plupart des départements depuis 2025). Au total, comptez souvent de l'ordre de 10 à 15 % du prix ; notre calculateur de frais en donne une estimation, et l'avocat le montant exact avant d'enchérir.

L'entrée dans les lieux. Le bien est vendu en l'état, sans garantie des vices cachés. S'il est loué, le bail continue et vous devenez le bailleur. S'il est occupé par la personne saisie, le jugement d'adjudication permet de l'expulser, en respectant les délais légaux (voir le guide sur les biens occupés).

Ce qu'il faut retenir

• Le financement doit être prêt avant l'audience : aucune condition suspensive.
• L'avocat est obligatoire et doit appartenir au barreau du tribunal.
• Prévoyez une consignation de 10 % de la mise à prix (au moins 3 000 €) et environ 10 à 15 % de frais.
• La vente n'est définitive qu'après le délai de surenchère de dix jours.

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