Glossaire des enchères immobilières

Adjudication, mise à prix, surenchère, cahier des conditions de vente, consignation, licitation… Les mots des ventes immobilières aux enchères, expliqués simplement.

Adjudicataire · Adjudication · Audience d'adjudication · Avocat poursuivant · Biens de l'État · Cahier des conditions de vente · Caution bancaire irrévocable · Commissaire de justice · Consignation · Contribution de sécurité immobilière · Créancier poursuivant · Droits de mutation · Émoluments · Enchère · Enchère maximale · Frais préalables · Indivision · Juge de l'exécution · Licitation · Liquidation judiciaire · Mise à prix · Occupation · Prix d'adjudication · Procès-verbal de description · Réitération des enchères · Saisie immobilière · Surenchère · Syndicat des copropriétaires · Vente à la barre · Vente amiable sur autorisation judiciaire · Vente interactive des notaires · Vente judiciaire · Visite

Adjudicataire: La personne qui remporte la vente aux enchères, c'est-à-dire celle dont l'enchère n'a pas été couverte. Elle devient propriétaire une fois l'adjudication définitive et le prix payé.
Adjudication: L'attribution du bien au plus offrant à la fin des enchères. Le mot désigne aussi le jugement qui constate la vente. Dans une vente judiciaire, l'adjudication ne devient définitive qu'après le délai de surenchère de dix jours.
Audience d'adjudication: L'audience publique du tribunal judiciaire au cours de laquelle le bien est vendu aux enchères, devant le juge de l'exécution. On parle aussi de vente « à la barre ».
Avocat poursuivant: L'avocat du créancier (ou de l'indivisaire) qui a engagé la procédure de vente. Il rédige le cahier des conditions de vente et fait la publicité de la vente ; son nom figure sur l'annonce.
Biens de l'État: Immeubles dont l'État n'a plus l'usage (anciennes gendarmeries, logements de fonction, bureaux, terrains), vendus par ses services immobiliers, souvent par appel d'offres ou enchères sur cahier des charges, sans avocat.
Cahier des conditions de vente: Le document de référence d'une vente judiciaire : description du bien, origine de propriété, servitudes, occupation, diagnostics et conditions de paiement. Il est déposé au greffe et consultable chez l'avocat poursuivant. Autrefois appelé cahier des charges.
Caution bancaire irrévocable: Engagement d'une banque de payer une somme si l'enchérisseur ne respecte pas ses obligations. Elle peut remplacer le chèque de banque pour la consignation avant l'audience.
Commissaire de justice: Officier public issu de la fusion des huissiers de justice et des commissaires-priseurs. Dans une saisie immobilière, il dresse le procès-verbal de description et organise les visites.
Consignation: La garantie à remettre à son avocat avant d'enchérir dans une vente judiciaire : en général un chèque de banque ou une caution bancaire de 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €. Elle est rendue si l'on n'emporte pas la vente.
Contribution de sécurité immobilière: Taxe de 0,10 % du prix (minimum 15 €) perçue lors de la publication de la vente au service de la publicité foncière.
Créancier poursuivant: Le créancier (souvent une banque ou un syndicat de copropriétaires) qui fait saisir et vendre le bien pour être payé. Si personne n'enchérit, le bien peut lui être adjugé à la mise à prix.
Droits de mutation: Les impôts payés par l'acheteur lors d'un achat immobilier, « frais de notaire » pour l'essentiel : environ 6,32 % du prix dans la plupart des départements depuis 2025, 5,81 % dans une dizaine d'entre eux.
Émoluments: La rémunération réglementée de l'avocat dans une vente judiciaire, calculée par tranches sur le prix d'adjudication et payée par l'adjudicataire en plus du prix. Voir le calculateur de frais.
Enchère: L'offre de prix portée pendant la vente. Dans une vente judiciaire, seuls les avocats portent les enchères, pour le compte de leurs clients.
Enchère maximale: Le montant au-delà duquel on s'engage à ne pas enchérir, fixé à l'avance à partir du budget total, frais compris. On le donne par écrit à son avocat.
Frais préalables: Les frais de la procédure de saisie (publicité, actes, diagnostics), taxés par le juge et annoncés avant l'ouverture des enchères. Ils s'ajoutent au prix d'adjudication.
Indivision: Situation d'un bien qui appartient à plusieurs personnes à la fois, par exemple des héritiers. Faute d'accord, un indivisaire peut demander la vente aux enchères : c'est la licitation.
Juge de l'exécution: Le juge du tribunal judiciaire qui conduit la saisie immobilière : il fixe les conditions de la vente, préside l'audience d'adjudication et tranche les contestations.
Licitation: La vente aux enchères d'un bien en indivision, ordonnée par le tribunal quand les indivisaires ne s'entendent pas. Voir le guide de la licitation.
Liquidation judiciaire: Procédure qui met fin à l'activité d'une entreprise en difficulté. Le liquidateur vend ses biens, dont ses immeubles, souvent aux enchères à la barre du tribunal.
Mise à prix: Le montant de départ des enchères, fixé par le créancier poursuivant ou le vendeur. Il est souvent volontairement bas : le prix final peut le dépasser largement.
Occupation: La situation du bien le jour de la vente : libre, loué (avec un bail en cours, qui est transmis à l'acheteur) ou occupé (par l'ancien propriétaire ou sans titre). Voir Bien libre, loué ou occupé.
Prix d'adjudication: Le prix auquel le bien est adjugé, hors frais. C'est sur lui que se calculent les émoluments de l'avocat et une éventuelle surenchère.
Procès-verbal de description: L'acte dressé par le commissaire de justice qui décrit le bien saisi : pièces, surfaces, état, occupation, souvent avec des photos. Il est joint au cahier des conditions de vente.
Réitération des enchères: La nouvelle vente du bien quand l'adjudicataire ne paie pas le prix ou les frais. S'il est revendu moins cher, l'adjudicataire défaillant paie la différence. Autrefois appelée folle enchère.
Saisie immobilière: La procédure par laquelle un créancier fait vendre le bien de son débiteur pour être payé. Elle se termine par une vente aux enchères au tribunal, sauf si le juge autorise une vente amiable.
Surenchère: L'offre d'au moins 10 % au-dessus du prix d'adjudication, formée par avocat dans les dix jours qui suivent l'audience. Elle provoque une nouvelle audience. Voir le guide de la surenchère.
Syndicat des copropriétaires: L'ensemble des copropriétaires d'un immeuble, représenté par le syndic. Il peut poursuivre la saisie d'un lot dont les charges ne sont pas payées.
Vente à la barre: Une vente aux enchères qui se tient à l'audience du tribunal judiciaire, par opposition à une vente chez un notaire ou en ligne.
Vente amiable sur autorisation judiciaire: Dans une saisie, la vente du bien de gré à gré par le débiteur lui-même, autorisée par le juge à un prix minimum, à la place de la vente aux enchères.
Vente interactive des notaires: Vente immobilière organisée par un notaire en ligne : les offres sont déposées sur une plateforme pendant une durée fixée, à partir d'un prix de départ. Pas besoin d'avocat. Voir le guide des ventes notariales.
Vente judiciaire: Toute vente ordonnée par un tribunal : saisie immobilière, licitation, vente après liquidation judiciaire. Elle se fait en général aux enchères, avec avocat obligatoire.
Visite: Dans une vente judiciaire, une ou deux visites collectives organisées par le commissaire de justice à des dates fixées sur l'annonce. Voir Visiter un bien vendu aux enchères.

Information générale, pas un conseil juridique. Les définitions résument les règles habituelles ; chaque vente a ses propres conditions.